Hoe waardeert u een verhuurde woning in box 3 die valt onder huurbescherming? Dit onderwerp komt aan bod in deze handreiking ‘Verhuurde woning in box 3’. Daarnaast gaan we in op de vragen:
- wanneer is sprake van huurbescherming?
- wat betekent het begrip ‘leegwaarderatio’?
- hoe berekent u de waarde van een verhuurde woning die valt onder huurbescherming?
Daarnaast komen in de handreiking voorbeelden van de berekening van de waarde van een verhuurde woning in box 3 aan bod. Tot slot gaat de handreiking in op de uitwerking van de Hoge Raad van 3 april 2015, nummer 13/04247. Hieruit blijkt dat soms toch de werkelijke waarde kan worden aangehouden.
Inleiding
In artikel 5.19, lid 1 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) staat dat voor bezittingen en schulden in box 3 de waarde in het economische verkeer moet worden aangegeven. Vanaf 2010 geldt voor de waarde van woningen in box 3 de WOZ-waarde. Dit is vastgelegd in artikel 5.20, lid 1 van de Wet IB 2001. Bij verhuurde woningen die vallen onder huurbescherming, heeft de verhuur een waardedrukkend effect op de WOZ-waarde. Bij het bepalen van de waarde van een verhuurde woning in box 3, wordt daarom rekening gehouden met een ‘leegwaarderatio’ (artikel 5.20, lid 3 van de Wet IB 2001).
Hierna leest u:
- wanneer sprake is van huurbescherming en wanneer niet
- wat het begrip ‘leegwaarderatio’ betekent
- hoe u de waarde berekent van een verhuurde woning die valt onder huurbescherming
- voorbeelden van de berekening van de waarde in box 3 van een verhuurde woning met huurbescherming, hoe u moet omgaan met een onzakelijke huurprijs, de verhuur van een zelfstandig deel van een groter gebouw, gedeeltelijke verhuur van de woning en leegstand tijdens het kalenderjaar.
Tot slot gaan we in op de uitwerking van de uitspraak van de Hoge Raad van 3 april 2015, nummer 13/04247. Hieruit blijkt dat soms toch de werkelijke waarde kan worden aangehouden.
Huurbescherming
Om te beoordelen of bij verhuur van een woning sprake is van huurbescherming, wordt aansluiting gezocht bij het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Om te kunnen spreken van huurbescherming, moet de verhuursituatie vallen onder afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW). Om hieronder te vallen mag de verhuur niet naar zijn aard slechts van korte duur zijn (artikel 7:232, lid 2 van het BW).[1] Artikel 7:232, lid 2 van het BW geldt alleen voor situaties waarin het meteen duidelijk is dat er geen sprake is van huurbescherming. Je kunt hierbij denken aan de verhuur van een vakantiewoning.[2]
Er zijn verhuursituaties waarbij het niet gelijk duidelijk is dat sprake is van huurbescherming, maar waarbij het wel de intentie is van de verhuurder en de huurder om de woning voor een korte periode en zonder huurbescherming te verhuren of te huren. Huurbescherming kan in zulke gevallen ontbreken op basis van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 van het BW).
Een voorbeeld waarbij huurbescherming ontbreekt op basis van redelijkheid en billijkheid, is de uitspraak van het Hof Amsterdam 21 april 2009, nummer 200021304/01SKG. In die zaak verbleven de verhuurders voor ten minste 1 jaar (maar mogelijk nog langer) voor hun werk in Australië. De verhuurders lieten alle persoonlijke eigendommen (zoals winterkleding, meubels en gebruiksvoorwerpen) achter in de verhuurde woning. In de huurovereenkomst stond dat de huurders geen veranderingen mochten aanbrengen in de woning. Daarnaast moesten de huurders de tuin onderhouden en bleef de aansluiting van de elektra op naam staan van de verhuurders. Het hof besliste dat het gebruik van de verhuurde woning naar zijn aard van korte duur was. Huurbescherming was daarom niet van toepassing.
Huurbescherming is ook niet van toepassing bij woningen die worden verhuurd onder de Leegstandswet. Verhuur onder de Leegstandswet is onder meer mogelijk bij een woonruimte in een voor verkoop bestemde (huur)woning of bij woonruimte in een huurwoning die bestemd is om op termijn te worden gesloopt (artikel 15, lid 1 van de Leegstandswet).
Leegwaarderatio
Zoals in de inleiding al werd aangegeven, heeft de verhuur van woningen die vallen onder de huurbescherming een waardedrukkend effect. Om dit waardedrukkend effect tot uiting te brengen, moet de WOZ-waarde van de woning in verhuurde staat worden vermenigvuldigd met een percentage van minimaal 45% en maximaal 85%. Dit percentage wordt in artikel 17a, lid 2 van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (hierna: Uitv. besl. IB 2001) gedefinieerd als de leegwaarderatio.
Om de leegwaarderatio te kunnen berekenen, moet u eerst de jaarhuur vaststellen. Bij het vaststellen van de jaarhuur gaat u uit van de contractuele huur in de maand januari van het jaar waarvoor u de leegwaarderatio berekent. Het gaat hier om de huurprijs, zonder bijvoorbeeld service, stook- of energiekosten. Om de jaarhuur te berekenen, vermenigvuldigt u de kale huurprijs van de maand januari met 12.[3]
Nadat u de jaarhuur hebt bepaald, berekent u hoeveel procent de jaarhuur is van de WOZ-waarde van de verhuurde woning. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio volgens de tabel die te vinden is in artikel 17a, lid 2 van het Uitv. besl. IB 2001. U berekent de nieuwe waarde van de verhuurde woning in box 3, door de leegwaarderatio te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde. Hoe hoger de jaarlijkse huurprijs is ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger de uiteindelijke waarde van de verhuurde woning is.
Voorbeeld
Meneer X verhuurt een woning met een WOZ-waarde van € 250.000 op de peildatum 1 januari 2017. De verhuur van de woning valt onder de huurbescherming. Voor de maand januari 2017 vraagt hij een huurprijs (exclusief service-, stook- of energiekosten) van € 1.100. De jaarhuur is in dit voorbeeld € 13.200 (€ 1.100 x 12). De verhouding tussen de jaarhuurprijs en de WOZ-waarde is 5,28%. (€ 13.200 / € 250.000 x 100% ). Hierbij hoort een leegwaarderatio van 73%. De waarde die meneer X in 2017 moet aangeven voor zijn verhuurde woning in box 3 is € 182.500 (73% x € 250.000).
Onzakelijke huurprijs
Bij een onzakelijke huurprijs (een huurprijs die de verhuurder niet zou hebben afgesloten met een willekeurige 3e partij), moet u uitgaan van een verhouding tussen de jaarhuurprijs en de WOZ-waarde van 3,5%. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio, volgens de tabel die te vinden is in artikel 17a, lid 2 van het Uitv. besl. IB 2001. In 2017 is dit percentage 62%.
Willekeurige derden zijn personen die geen zakelijke of familierechtelijke relatie hebben met elkaar.
Verhuur van een zelfstandig deel van een groter gebouw
Is de verhuurde woning een zelfstandig deel van een groter gebouw en kan dit verhuurde deel niet worden verkocht zonder het pand te splitsen? Dan geldt de WOZ-waarde verminderd met € 20.000. In het eerder opgenomen voorbeeld geldt dan voor de berekening van de leegwaarderatio een WOZ-waarde van € 230.000.
Gedeeltelijke verhuur
Als een niet-zelfstandig deel van een woning wordt verhuurd, dan geldt de WOZ-waarde van het verhuurde gedeelte. Heeft de gemeente de WOZ-waarde voor het verhuurde deel niet afzonderlijk vastgesteld? Dan berekent u de WOZ-waarde van het verhuurde gedeelte zelf, op basis van de WOZ-waarde en de verhouding tussen de oppervlakte (het aantal vierkante meters) van het verhuurde gedeelte en de oppervlakte (het aantal vierkante meters) van de totale woning.
Voorbeeld
Meneer x verhuurt een niet-zelfstandig deel van een woning. De WOZ-waarde van de woning is € 270.000. De totale oppervlakte van de woning is 150 vierkante meter. Het oppervlakte van het verhuurde deel is 30 vierkante meter. De WOZ-waarde die meneer X moet aangeven voor het verhuurde deel van deze woning in box 3 is (€ 270.000 : 150) x 30 = € 54.000.
Leegstand tijdens het kalenderjaar
Bij het berekenen van de waarde van een woning in verhuurde staat moet u uitgaan van de waarde op peildatum 1 januari van het desbetreffende jaar. Voor een woning die op 1 januari 2017 leegstaat en vanaf 1 mei 2017 wordt verhuurd, geldt toch de volledige WOZ-waarde op die peildatum, zonder toepassing van de leegwaarderatio.
De omgekeerde situatie kan ook spelen. De woning wordt bijvoorbeeld verhuurd vanaf 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017. Hierna staat de woning leeg tot het einde van het jaar 2017. U moet uitgaan van de volledige WOZ-waarde op peildatum 1 januari, waarbij u rekening moet houden met de leegwaarderatio.
Voorbeeld
Meneer X verhuurt in de periode 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017 een woning met een WOZ-waarde van € 200.000. De verhuursituatie valt onder huurbescherming. De huurprijs (exclusief service-, stook- of energiekosten) voor de maand januari is € 900. Bij de berekening van de leegwaarderatio moet u uitgaan van de jaarhuur, ook al duurde de verhuur in 2017 maar 4 maanden. De jaarhuur is 12 keer de kale maandhuur van de maand januari. De jaarhuur is dus € 10.800 (€ 900 x 12). De verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde is 5,4% (€ 10.800 / € 200.000 x 100%). Hierbij hoort een leegwaarderatio van 73%. De waarde die meneer X in 2017 moet aangeven voor zijn verhuurde woning in box 3 is € 146.000 (73% x € 200.000).
Wordt de woning nadat die leegstond in hetzelfde jaar opnieuw verhuurd, maar voor een andere huurprijs? Dan berekent u de jaarlijkse huurprijs toch op basis van de huurprijs in de maand januari.
Voorbeeld
Als in het voorbeeld hierboven, maar nu wordt de woning nadat die leegstond vanaf 1 mei 2017 weer verhuurd vanaf 1 oktober 2017. De nieuwe huurprijs (exclusief service-, stook- of energiekosten) is € 1.000 per maand. Maar de jaarlijkse huurprijs moet worden berekend op basis van de huurprijs in de maand januari. In januari was de huurprijs (exclusief service-, stook- of energiekosten) € 900 per maand.
De waarde die meneer X in 2017 moet aangeven voor zijn verhuurde woning in box 3 is € 146.000, net als in voorbeeld 1.
Werkelijke waarde (uitspraak van de Hoge Raad)
Hiervoor hebt u kunnen lezen hoe u de waarde van een verhuurde woning kunt berekenen door gebruik te maken van de leegwaarderatio. Deze berekening kan leiden tot een lagere waardebepaling van de verhuurde woning dan de werkelijke waarde op WOZ-waardepeildatum.
In de Hoge Raad van 3 april 2015, nummer 13/04247 heeft de Hoge Raad uitgesproken dat als de waardebepaling na toepassing van de leegwaarderatio 10% of hoger (in betekenende mate) is dan de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat, mag worden aangesloten bij de werkelijke waarde. In dat geval moet uw klant in zijn aangifte wel de waarde in het economisch verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum aangeven. Dit is de waarde op 1 januari van het voorafgaande jaar.[4]
De bewijslast dat de waarde van de verhuurde woning in betekenende mate hoger was dan de reële waarde in het economisch verkeer ligt bij uw klant.
[1] Zie voor verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is ook Hof Den Haag 9 juni 2015, nummer BK-1401606 en BK-14-01607, onderdeel 7.3.
[2] Zie noot van mr. J.A. Tuinman bij de uitspraak van Rechtbank Amsterdam 19 december 2014, zaaknummer 3579161, KK EXPL 14-1758.
[3] In artikel 17a, lid 2 van het Uitv. besl. IB 2001 staat “de jaarlijkse huur….wordt gesteld op twaalf maandelijkse huur…zoals die geldt aan het begin van het kalenderjaar”.
[4] Dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waardepeildatum volgt uit rechtsoverweging 2.3.8 van de uitspraak van de Hoge Raad, 3 april 2015, nr. 13/04247.