Vooraf
De bijleenregeling en de eigenwoningreserve zijn geregeld in de volgende artikelen van de Wet Inkomstenbelasting 2001:
- artikel 3.119a Wet IB 2001 Eigenwoningschuld
- artikel 3.119aa Wet IB 2001 Eigenwoningreserve
- artikel 3.119b Wet IB 2001 Beschikking eigenwoningreserve
- artikel 10bis.1 Wet IB 2001 Overgangsrecht
Hierna werken we aan de hand van voorbeelden diverse situaties uit. De volgende onderwerpen komen in deze handreiking aan bod:
Fiscaal partnerschap:
- Partner met oude eigenwoningreserve (EWR) en trouwen
- Bijschrijven partner hypotheek
Enkele praktijkvoorbeelden:
- EWR en verbouwing eigen woning (EW)
- Fictieve vervreemding EW, overgang naar box 3 gevolgd door aankoop nieuwe EW
EWR en partnerregeling
De eigenwoningreserve is persoonlijk. Gaat u met iemand samenwonen in uw eigen woning? Dan heeft dit geen invloed op uw eigenwoningschuld. Maar als u z’n oude woning verkoopt en samen een nieuwe woning gaat kopen, dan kan dat (omdat u gaat samenwonen) gevolgen hebben voor de partner. Want als u de eigenwoningreserve niet helemaal kan afboeken op de nieuwe eigenwoningschuld, krijgt de partner te maken met de partnerregeling (van 1 eigenaar naar 2 eigenaren).
Overige situaties
De partnerregeling geldt ook in de volgende situaties:
- De eigendomsverhoudingen blijven gelijk, maar de eigenwoningschulden van de partners wijzigen.
- Beide partners blijven eigenaar, maar de eigendomsverhoudingen wijzigen.
De partnerregeling eindigt in de volgende situaties:
- De fiscale partners verkopen de gezamenlijke woning.
- De partners zijn niet langer elkaars fiscale partner.
Lees meer over de partnerregeling in verschillende situaties:
- Van 2 eigenaren naar 1 eigenaar
- Van 1 eigenaar naar 2 eigenaren
- Van de ene eigenaar naar de andere eigenaar
- Fiscale partners uit elkaar
EWR en fiscaal partnerschap
Partner met oude eigenwoningreserve en trouwen
Casus:
U heeft een fiscale partner met een eigenwoningreserve. U heeft een eigen woning met bijbehorende (hypotheek)schuld. Op het moment van trouwen (in gemeenschap van goederen) krijgt de partner 50% van de woning en bijbehorende schuld. Heeft de eigenwoningreserve van de partner invloed op de renteaftrek?
Uitwerking:
De eigenwoningreserve van de fiscale partner blijft persoonlijk aan de partner kleven en heeft geen invloed op de aftrekbaarheid van de rente bij een huwelijk in gemeenschap van goederen. De eigenwoningreserve kan wel een rol spelen als ze samen een nieuwe woning kopen. De eigenwoningreserve van de fiscale partner vervalt 3 jaar na datum van de verkoop van de woning van de partner.
Bijschrijven partner hypotheek
Casus:
U bent 100% eigenaar van een eigen woning. Gedurende het volgende jaar trouwt u. De eigenwoningschuld is bij aankoop afgesloten bij de eigen bv.
U koopt vervolgens samen met uw partner een nieuwe woning (ieder 50% eigenaar). De EWS blijft bij de bv, de partner wordt bijgeschreven op de lening. Heeft de bijschrijving gevolgen voor de renteaftrek?
Uitwerking:
Afhankelijk van het toepasbaar huwelijksvermogensrecht is de uitwerking als volgt:
- Gemeenschap van goederen
Als partners in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, ontstaat er door het huwelijk een boedelmenging. De eigenwoningschuld wordt voor de nieuwe partner op dat moment ook een eigenwoningschuld, waarvoor het overgangsrecht geldt. Dit volgt uit artikel 10bis1 lid 7 Wet IB 2001. Omdat bij de oorspronkelijke lening het overgangsrecht geldt, is het niet noodzakelijk dat deze aan de annuïtaire aflossingseis voldoet. Vanzelfsprekend geldt de bijleenregeling wel als er bij de verkoop van de woning een eigenwoningreserve ontstaat. - Huwelijkse voorwaarden
Als er sprake is van huwelijkse voorwaarden met koude uitsluiting, dan is artikel 10bis.1, lid 7 Wet IB 2001 niet van toepassing. De partner sluit onder de nieuwe regeling een eigenwoningschuld af voor aankoop van 50% van de nieuwe eigen woning. Deze eigenwoningschuld moet minimaal annuïtair worden afgelost.
Eigenwoningreserve en verbouwing
Casus:
U verkoopt uw woning en koopt vervolgens een andere eigen woning. De overwaarde is € 25.000. De aankoopprijs van de nieuwe eigen woning is € 235.000. De nieuwe woning wordt voor de verhuizing voor € 25.000 verbouwd. U gaat voor de nieuwe woning een lening aan voor de hele aankoopprijs van € 235.000. Valt de hele lening van € 235.000 in box 1, ondanks dat u de woning voor het bedrag van de overwaarde verbouwt?
Uitwerking:
U verbouwt uw eigen woning kort voor de verhuizing voor € 25.000. Omdat hij het bedrag direct besteedt aan aankoop, onderhoud en verbetering van een eigen woning, behoort dit bij de eigenwoningschuld. Hierdoor is de eigenwoningschuld € 235.000 (zie het besluit van 10 juni 2010, nr. DGB2010/921 en art. 3.119a, lid 2 jo. art. 3.119a, lid 3 Wet IB 2001). U moet wel schriftelijk aannemelijk kunnen maken dat de € 25.000 direct is besteed aan verbetering of onderhoud van de nieuwe eigen woning.
Fictieve vervreemding EW, overgang naar box 3 gevolgd door aankoop nieuwe EW
Casus:
U verhuurt de oude eigen woning op zakelijke basis aan derden. Op het pand rust nog een eigenwoningschuld. Inmiddels heeft u klant een nieuwe woning gekocht met bijbehorende lening. Is de rente van deze nieuwe lening volledig aftrekbaar?
Uitwerking:
Eerst moet u vaststellen of een eigenwoningreserve is ontstaan bij de overgang van de eerdere eigen woning naar box 3. Overgang naar box 3 wordt gezien als een fictieve vervreemding en kan dus leiden tot een eigenwoningreserve. Bij de berekening van die eigenwoningreserve moet u in dit geval uitgaan van de waarde in het economisch verkeer. De eventuele eigenwoningreserve komt in mindering op het aftrekbare deel van de nieuwe lening.
Als de overgang naar box 3 (de fictieve vervreemding) meer dan 3 jaar voor de aankoop van de nieuwe woning plaatsvindt, vervalt de ontstane eigenwoningreserve. Ook moet u weten hoeveel jaar er al rente is afgetrokken voor de vroegere eigen woning. Voor elke lening op de eigen woning is 30 jaar aftrek mogelijk. Stel, de eerdere lening was € 200.000 en er is al 10 jaar rente afgetrokken. Dan mag bij de nieuwe woning nog slechts 20 jaar rente worden afgetrokken over een bedrag van € 200.000. Houd er ook rekening mee dat misschien het overgangsrecht van toepassing is.