Er zijn veel vragen omtrent de eigenwoningreserve en de bijleenregeling. In deze handreiking leest u meer over deze onderwerpen. De handreiking bestaat uit 2 delen. In dit 1e deel vindt u een uitleg van een aantal belangrijke begrippen en de uitwerking van verschillende situaties met rekenvoorbeelden.

Bijleenregeling
De bijleenregeling geldt als u een eigen woning verkoopt met overwaarde (Waarde economisch verkeer (WEV)  -/- schuld op dat moment). Er ontstaat op dat moment een eigenwoningreserve. Hierdoor mag u misschien niet alle (hypotheek)rente aftrekken als u een nieuwe eigen woning koopt. Dit uitgangspunt geldt tevens als sprake is van overgang uit box 1 (fictie).

Vooraf 
De bijleenregeling en de eigenwoningreserve zijn geregeld in de volgende artikelen van de Wet Inkomstenbelasting 2001:

Hierna vindt u eerst een aantal relevante begrippen voor de eigenwoningreserve en daarna hebben we diverse situaties uitgewerkt aan de hand van voorbeelden. De volgende onderwerpen komen in deze handreiking aan bod:

  • eigenwoningschuld
  • eigenwoningreserve
  • nieuwe woning zonder eerdere eigenwoningreserve
  • nieuwe woning met eerdere eigenwoningreserve
  • nieuwe woning voor verkoop oude eigen woning
  • EWR bij meerdere leningdelen (aflossingsvrij en annuïtair)

Eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u rente mag aftrekken in box 1. Een positieve eigenwoningreserve vermindert deze eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld kan behalve de gebruikelijke hypotheekschuld ook bestaan uit bijvoorbeeld een familielening of andersoortig krediet.

Eigenwoningreserve (EWR)
De eigenwoningreserve is het bedrag dat ontstaat uit de overwaarde (positief of negatief) als de (oude) eigen woning wordt verkocht. Dit bedrag beïnvloedt de hoogte van het bedrag waarover u rente mag aftrekken bij een nieuwe hypotheek of lening. Bij vervreemding van een eigen woning geldt het passeren van de notariële akte als moment van vervreemding en niet het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst.

Is er geen notariële akte? Dan geldt als moment van verkoop het tijdstip van de feitelijke vervreemding. De eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar.

Is de reserve uit meerdere delen opgebouwd doordat u vaker een eigen woning heeft verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook als iemand overlijdt.

Berekenen eigenwoningreserve en eigenwoningschuld
Het bedrag van de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld berekent u met de ‘rekenhulp Bijleenregeling’ op de site van de Belastingdienst. In bijgevoegde rekenvoorbeelden ziet u wat de gevolgen van de bijleenregeling zijn voor de aftrekbare rente, de eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve.

Koop nieuwe woning voor verkoop oude woning
Als u de nieuwe woning koopt op het moment dat de oude woning nog niet is verkocht, dan hoeft hij nog geen rekening te houden met een eventuele positieve overwaarde van de oude woning. Bij het bepalen van de eigenwoningschuld houdt de Belastingdienst alleen rekening met een eigenwoningreserve van een eerder verkochte woning. Die eigenwoningreserve trekt u af van de hypotheek of lening die u voor de nieuwe woning afsluit.

Op het moment dat de oude woning wordt verkocht, moet de eigenwoningschuld wél verminderd worden met de overwaarde van deze woning. Dit moet ook gebeuren als de woning 3 jaar te koop staat en nog niet is verkocht. Want als de eigenwoningschuld lager is dan de waarde in het economisch verkeer (WEV), is er een positieve overwaarde.

Eigenwoningreserve bij meerdere leningdelen (aflossingsvrij en annuïtair)
Dit onderwerp leggen we uit door middel van een voorbeeld.

Voorbeeld: U verkoopt zijn woning en koopt vervolgens een andere eigen woning. De ontstane eigenwoningreserve (met een overwaarde van € 50.000) is niet volledig gebruikt voor de nieuwe woning. De oude hypotheek is meegenomen naar de nieuwe woning (aflossingsvrij). Daarnaast zijn er 2 nieuwe hypotheken afgesloten die voldoen aan de aflossingseis zoals vastgelegd in artikel 3.119a Wet IB 2001. Op welke hypotheek (of hypotheken) wordt de eigenwoningreserve in mindering gebracht ?

Uitwerking: In lid 2 van art. 3.119a Wet IB 2001 staat dat de eigenwoningschuld wordt verminderd met de eigenwoningreserve. Dit houdt in dat de hypotheek of lening ter grootte van de eigenwoningreserve niet bij de eigenwoningschuld hoort en ook niet in aanmerking komt voor renteaftrek. De keuze is hierin vrij. U mag kiezen op welke van de schulden de eigenwoningreserve in mindering komt. Het deel van de hypotheek of lening dat niet bij de eigenwoningschuld hoort, valt in van box 3.

In deel 2 gaan we verder in op het fiscaal partnerschap en besteden we aandacht aan enkele praktijkvoorbeelden.