In deze handreiking gaan we in op de eigenwoningregeling en het overgangsrecht. Uit de praktijk blijkt dat hierover veel vragen zijn.
Op 1 januari 2013 is de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning in werking getreden. Vanaf die datum moeten nieuwe eigenwoningschulden voldoen aan de aflossingseis en ten minste annuïtair worden afgelost. Daarnaast is artikel 10bis van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna Wet IB 2001) ingevoerd. In dat wetsartikel staat uitgelegd hoe moet worden omgegaan met bestaande eigenwoningschulden (het overgangsrecht).
We besteden aandacht aan een aantal situaties die in de praktijk vaak voorkomen. Voor al deze situaties geldt dat de rente over de eigenwoningschuld onder het overgangsrecht maximaal aftrekbaar is voor 30 jaar (360 maanden), tot uiterlijk 31 december 2043.
In deze handreiking leest u meer over:
- gevolgen van verhuizen voor de eigenwoningregeling
- gevolgen voor de eigenwoningregeling bij het beëindigen van het fiscaal partnerschap.
Op belastingdienst.nl vindt u meer informatie over de volgende onderwerpen:
Gevolgen van verhuizen voor de eigenwoningregeling
Heeft u op 31 december 2012 een eigen woning? En bent u na 31 december 2012 eigenaar van een nieuwe woning? Dan is het mogelijk dat u tijdelijk 2 eigen woningen heeft. De lening voor de nieuwe eigen woning mag dan worden aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld. Er geldt geen aflossingseis voor het deel van de lening dat niet hoger is dan de bestaande eigenwoningschuld (van de oude woning). Het deel van de lening dat hoger is, valt onder de nieuwe regeling en moet daarom wel voldoen aan de aflossingseis.
Op het moment dat één van de woningen wordt vervreemd, moet de bestaande eigenwoningschuld worden verminderd met de eigenwoningschuld die betrekking heeft op de vervreemde woning. Een lening die is afgesloten om een toekomstig vervreemdingssaldo te financieren, hoeft – op grond van artikel 3.119f, lid 2 van de Wet IB 2001 – niet te voldoen aan de aflossingseis. Zie het voorbeeld hierna.
Voorbeeld
Meneer X heeft op 31 december 2012 een eigen woning met een eigenwoningschuld van € 250.000. In mei 2014 koopt hij een nieuwe woning voor € 325.000. Deze nieuwe woning wordt volledig gefinancierd met een lening van € 325.000. Hiervan is € 30.000 een overbruggingskrediet. Meneer X verhuist in dezelfde maand naar de nieuwe woning. De oude woning wordt in mei 2015 verkocht voor € 280.000. Door de overwaarde ontstaat er een vervreemdingssaldo van € 30.000. Meneer X gebruikt de overwaarde van € 30.000 om zijn overbruggingskrediet af te lossen.
Uitwerking
Op grond van artikel 10bis.1. lid 1 van de Wet IB 2001 is de eigenwoningschuld voor de oude woning een bestaande eigenwoningschuld van € 250.000. Hiervoor geldt geen aflossingseis.
Op grond van artikel 10bis.1, lid 5 van de Wet IB 2001 is de bestaande eigenwoningschuld in mei 2014 verhoogd met € 250.000 (maximaal de bestaande eigenwoningschuld). De totale bestaande eigenwoningschuld is hierdoor € 500.000 geworden. De extra lening van € 75.000 valt onder de nieuwe regels.
Op grond van artikel 3.119f, lid 2 van de Wet IB 2001 hoeft het overbruggingskrediet van € 30.000 niet te voldoen aan de aflossingseis, omdat dit overbruggingskrediet betrekking heeft op de voorfinanciering van een toekomstige vervreemdingssaldo. De resterende schuld van € 45.000 moet wel voldoen aan de aflossingseis.
Kortom: In de periode van mei 2014 tot en met de verkoop in mei 2015 heeft meneer X een bestaande eigenwoningschuld van € 500.000 en een overbruggingskrediet van € 30.000. Van zijn totale lening van € 575.000 moet € 45.000 voldoen aan de aflossingseis.
Op het moment van de verkoop van de oude woning in mei 2015 wordt de bestaande eigenwoningschuld op grond van artikel 10bis.1, lid 6 van de Wet IB 2001 verminderd met € 250.000. Van de resterende schuld moet € 45.000 voldoen aan de aflossingseis.
Het overbruggingskrediet van € 30.000 is volledig afgelost met de overwaarde van het oude huis. Nu het vervreemdingssaldo is gebruikt voor de aflossing van het overbruggingskrediet, geldt er geen beperking van de renteaftrek.
Gevolgen voor de eigenwoningregeling bij het beëindigen van het fiscaal partnerschap
De volgende regeling geldt voor belastingplichtigen die gehuwd zijn en voor belastingplichtigen die fiscale partners zijn doordat zij samen eigenaar zijn van een eigen woning.
Voor echtgenoten eindigt het fiscaal partnerschap op het moment dat er een verzoek is gedaan bij de rechtbank tot echtscheiding én zij niet meer op hetzelfde adres staan ingeschreven. Als gevolg van de scheiding moeten de gemeenschappelijke eigendommen worden verdeeld. Als 1 van de echtgenoten de woning overneemt van de ander, is er voor de overnemer sprake van een verwerving (aankoop) en voor de ander een vervreemding (verkoop) voor zijn helft. Degene die de woning vervreemdt moet bij de aankoop van een nieuwe eigen woning rekening houden met de oversluittermijn, zoals genoemd in artikel 10bis.1, lid 3 van de Wet IB 2001.
Degene die de helft van de woning overneemt van zijn ex-partner moet hiervoor een nieuwe lening afsluiten. De eigenwoningschuld die betrekking heeft op zijn eigen deel valt onder het overgangsrecht en wordt dus aangemerkt als een bestaande eigenwoningschuld in de zin van artikel 10bis.1, lid 1 van de Wet IB 2001. De lening die wordt afgesloten om van de helft van de woning van zijn ex-partner over te nemen, moet voldoen aan de nieuwe regels. Voor dit deel van de eigenwoningschuld geldt een aflossingseis.
Als degene die de woning heeft verlaten een nieuwe eigen woning koopt, kan de lening voor zijn nieuwe woning onder voorwaarden vallen onder het overgangsrecht op basis van artikel 10bis.1, lid 3 van de Wet IB 2001. Hij moet de nieuwe woning dan kopen binnen een kalenderjaar na het jaar van vervreemding. Koopt hij de woning niet binnen deze oversluittermijn, dan valt de volledige eigenwoningschuld onder de nieuwe regels. Hij moet rekening houden met het aantal jaren waarin er al rente is afgetrokken over de oude eigenwoningschuld. De nieuwe eigenwoningschuld moet voldoen aan de aflossingseis. In het voorbeeld hierna wordt deze regeling uitgelegd.
Voorbeeld
A is sinds 2010 getrouwd in gemeenschap van goederen met B. In 2010 kochten zij een eerste eigen woning met een eigenwoningschuld van € 350.000. A verlaat op 13 juli 2014 de eigen woning. Op 28 september 2014 is de scheiding uitgesproken door de rechter. Op 15 december neemt B het deel van de eigen woning van A over. B betaalt € 175.000 voor het aandeel van A. Dit deel financiert B met een nieuwe eigenwoningschuld. A lost zijn hypothecaire lening af.
A koopt op 22 december 2015 een nieuwe eigen woning. Deze woning heeft A gekocht voor € 250.000. A wil de aankoop van deze woning voor een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij financieren.
Uitwerking voor A
A verlaat per 13 juli 2014 de gezamenlijke eigen woning. De eigenwoningschuld valt alleen onder de eigenwoningregeling als er sprake is van een eigen woning. Op basis van artikel 3.111, lid 4 van de Wet IB 2001 kan deze woning nadat deze is verlaten nog 2 jaar worden aangemerkt als een eigen woning. Op het moment dat de lening wordt afgelost is er dus nog sprake van een eigenwoningschuld. Op 15 december 2014 lost A de lening volledig af. Vanaf dat moment heeft A geen eigenwoningschuld meer.
Koopt A voor het einde van het volgende kalenderjaar een nieuwe eigen woning, dan kan de nieuwe lening vallen onder het overgangsrecht op basis van artikel 10bis.1, lid 3 van de Wet IB 2001. De nieuwe lening van A valt maximaal onder het overgangsrecht voor het aandeel van A in de eigenwoningschuld op 31 december 2012. Dit betekent dat € 175.000 van de lening niet hoeft te voldoen aan de aflossingseis. A kan hierdoor € 175.000 aflossingsvrij financieren. De overige € 75.000 van de lening moet voldoen aan de voorwaarden in artikel 3.119a van de Wet IB 2001. Om na te gaan hoelang er over het aflossingsvrije deel nog recht op renteaftrek bestaat, moet A rekening houden met de rente die in voorgaande jaren is afgetrokken over de oude eigenwoningschuld. Dit betekent dat deze aflossingsvrije hypotheek nog voor 26 jaar kan worden meegenomen als eigenwoningschuld.
Uitwerking voor B
B is op 31 december 2012 voor 50% eigenaar van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Voor zijn aandeel in de eigenwoningschuld per 31 december 2012 kan B gebruik maken van het overgangsrecht. Dit betekent dat 50% van de totale woningschuld van € 350.000 onder het oude regime valt op grond van artikel 10bis.1, lid 1 van de Wet IB 2001. De schuld die B had op 31 december 2012 valt onder het overgangsrecht. Hiervoor geldt dus geen aflossingseis.
De lening die B afsluit om het deel van de woning van zijn ex-partner over te nemen moet voldoen aan de voorwaarden in artikel 3.119a van de Wet IB 2001. Alleen dan heeft B recht op renteaftrek voor dit deel van de lening. Voor dit deel van zijn eigenwoningschuld moet B rekening houden met het aantal jaren waarin er al rente is afgetrokken over de oude eigenwoningschuld. Dit betekent dat deze aflossingsvrije hypotheek nog voor 26 jaar kan worden meegenomen als eigenwoningschuld.